通过对两个试点区实际情况调研和对社会上潜在的经济适用住房申请对象的抽样调查，以了解实际情况和社会预期，为进一步完善政策提供决策参考。

经济适用住房作为一项重要的住房保障制度于2010年底在上海两个区试点结束，并于2011年在全市逐步推开。上海的经济适用住房制度主要面向中低收入家庭，这部分家庭收入低、积蓄少，如何解决购房资金问题一直是社会各界关心的问题。为此，我们分别通过座谈、走访和问卷调查三种方式，对试点区中经济适用住房已享受家庭和其它区经济适用住房潜在申请对象进行调查。
经济适用住房制度一年的试点情况平稳有序，得到社会各界的认可。试点中的经济适用住房享受家庭以有住房的“老居民”为主，“新上海人”相对较少。超过90%的家庭在购买经济适用住房时都要借款，借款在50%到80%之间的占比达到75%以上。部分家庭面临筹资困难的主要原因为家庭成员收入低、工作不稳定或已退休，较难申请商业银行贷款，往往也不符合住房公积金条件。虽然我们发现卖掉原有住房能够很好地解决资金困难，但大多数家庭不愿选择这一方式。
从试点区的情况看，在各方面的共同努力下，虽然申请家庭筹资有压力，但基本可以解决，因无法筹到资金而退出申请的家庭非常少。主要支持方式是建设银行等商业银行和公积金中心在政策上进行了相应的优惠，如通过原有住房抵押取得贷款、将退体金作为工资收入处理，允许提取直系亲属的公积金等。总体上看，通过商业银行信贷和公积金信贷支持的家庭约占70%左右。
从对今年经济适用住房潜在申请家庭的问卷调查看，潜在申请家庭以“核心三口之家”为主，其中，1~3人的家庭占到75.7%，家庭的人均月收入在2000~3000元之间的居多，占到45.3%，这部分家庭有一定的能力购买经济适用住房，但需要相应的金融的支持。有自有住房的家庭占到80.7%，其中有25.7%的家庭准备卖掉原有住房筹集资金，其他家庭打算出租或自用的分别占41%和31%。有58%的家庭在资金筹集中拟以借款为主。约80%的潜在申请家庭希望通过信贷解决资金困难，其中，52.2%的家庭希望获得公积金贷款，28.7%希望获得商业银行贷款。预计借款比例在30%~50%之间的有45%的家庭，在30%以下有32.6%的家庭。97.5%的家庭预计每月的还款额占家庭收入的比例在50%以下，其中72.4%的家庭预计月还款额占家庭收入比例在35%以下。预计还清借款的时间，在10年以内的占60%，15年以内的占88.7%。预期在申请银行贷款可能遇到的困难主要有，40.6%的居民预计贷款额度过小，23.5%的家庭觉得贷款利率过高难以承受，22.7%的家庭预计通过审批困难，其主要原因是分别是收入不高、经济适用住房产权特点和工作不稳定。购买经济适用住房后的打算中，49.7%的家庭购买经济适用住房打算长期居住，46.7%的家庭打算以后出售再购大一点的住房。有54.4%的被调查对象表示会选择“先租后卖”的经济适用住房，有68%的表示会考虑“长期租赁”的经济适用住房政策。
从调查的总体来看，经济适用住房是适合上海实际的住房保障政策，筹资困难仍是许多经济适用住房家庭面临的主要问题，多数家庭不愿卖掉原有住房筹资，未来的经济适用住房家庭在筹集资金时仍将面临缺乏金融支持的现状。因此，我们建议，出台政策鼓励商业银行支持经济适用住房家庭，创新公积金政策、金融工具支持中低收入家庭，开发金融产品支持企业经营租赁型经济适用住房，在申请受理时金融部门需提前介入政策咨询等。

第十二届“挑战杯”作品 三等奖
作品将发表于《中国房地产研究》季刊上，已录用。